房地產行業快評：2023年3月房地產數據點評：供應端推動市場復蘇 城市間分化依然明顯

事項：

2023 年3 月收官，百強房企銷售拿地榜單、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等數據均已出爐。

國信地產觀點：1）3 月房地產銷售維持復蘇勢頭，一方面購房者信心正逐步重筑，另一方面房企的供應量明顯增大。2）3 月土地市場持續回溫，但300 城住宅用地成交建面仍處于歷年較低水平，城市間的分化依然明顯。3）投資建議：2023 年第一季度收官，地產基本面修復態勢明確，銷售持續復蘇，土地市場回溫。但不管是商品房市場還是土地市場，供應端對成交量的影響較大，核心城市與其他城市的熱度分化明顯，后續修復的力度有待觀察。盡管仍有政策放松預期，但銷售的恢復速度是當下最核心的變量。當前階段，地產板塊投資應自下而上尋找增長標的。我們看好拿地積極、有增長預期的α屬性較強的公司，核心推薦越秀地產、華潤置地。4）風險提示：①政策落地效果及后續推出強度不及預期；②外部環境變化等因素致行業基本面超預期下行；③房企信用風險事件超預期沖擊。

評論：

3 月房地產銷售維持復蘇勢頭，一方面購房者信心正逐步重筑，另一方面房企的供應量明顯增大根據克而瑞百強房企銷售榜單，2023 年3 月單月，百強房企全口徑銷售額7457 億元，環比+44%，單月同比+29%，較2 月單月同比提升了17 個百分點。2023 年1-3 月，百強房企累計全口徑銷售額16635 億元，同比+2.2%，較1-2 月累計同比提升了15 個百分點。從房企維度看，仍是去年拿地強度較高的房企的銷售同比表現相對較好，其中國央企占比較高。

根據30 城商品房成交數據來看，銷售表現持續好轉。2023 年3 月，30 城商品房累計成交面積1604 萬㎡，同比+40%，環比+46%。2023 年截至3 月31 日，30 城商品房累計成交面積3552 萬㎡，同比+2.8%，較2 月末累計同比-15.6%提升了18.4 個百分點。

銷售持續復蘇，一方面是隨著疫情影響減弱、經濟活動恢復常態，購房者的信心逐步重筑，另一方面3 月是地產傳統旺季，房企的供應量明顯增大。根據克而瑞數據跟蹤，2023 年3 月重點30 城供應爆發，環比大增164%，而銷售環比增速低于供應增速，因此后續復蘇的持續性還有待觀察。

3 月土地市場持續回溫，但300 城住宅用地成交建面仍處于歷年較低水平，城市間的分化依然明顯根據克而瑞拿地金額百強榜單，2023 年3 月，頭部國央企、優質區域龍頭民企表現積極。根據中指院數據，2023 年3 月，300 城住宅用地單月成交建面為2248 萬㎡，單月同比-15%，環比+51%，成交建面的絕對值仍處于歷年較低水平；當月300 城住宅用地成交溢價率7.2%，持續回溫。2023 年1-3 月，300 城住宅用地成交建面為5093 萬㎡，累計同比-27%，較1-2 月累計降幅收窄7 個百分點。

當前土地市場溢價率的提振仍主要受益于供應端地塊質量的提升，但城市間的分化依然明顯。2023 年3 月，北京、南京、合肥舉行土拍，房企參與熱情較高，多宗地塊封頂搖號，在熱點城市城投拿地比例大幅降低。

相比之下廣州首次土拍，1 宗延遲競拍，2 宗底價成交還是城投托底。

投資建議：

2023 年第一季度收官，地產基本面修復態勢明確，銷售持續復蘇，土地市場回溫。但不管是商品房市場還是土地市場，供應端對成交量的影響較大，核心城市與其他城市的熱度分化明顯，后續修復力度有待觀察。

盡管仍有政策放松預期，但銷售的恢復速度是當下最核心的變量。當前階段，地產板塊投資應自下而上尋找增長標的。我們看好拿地積極、有增長預期的α屬性較強的公司，核心推薦越秀地產、華潤置地。

風險提示：

①政策落地效果及后續推出強度不及預期；②外部環境變化等因素致行業基本面超預期下行；③房企信用風險事件超預期沖擊。

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轉自國信證券股份有限公司 研究員：任鶴/王粵雷/王靜